（来源：谭谈研究）
中日两国不管是发展路径、文化底色，还是历史渊源都很相似，而且日本的社会经济发展大概比咱们早走三四十年，所以常有人说，看日本的现状，差不多就是在看咱们的未来。
就说房地产吧，日本六七十年代也经历过大基建热潮，到 80 年代房价直接炒上了天，当时有句话叫做：卖掉东京，可以买下整个美国。
90 年代日本经济泡沫破灭后，日本房价整体上腰斩不止。但是如果细看的话，各大城市分化是非常大的：东京这类大城市的房价很快就止跌企稳，甚至还慢慢回了点温；可中小城市的房价却一路跌到底，直到现在，日本不少小城市的房子白送都没人愿意要。
为啥会差这么多？
首先就是中小城市留不住人，尤其是年轻人都跑光了。早在 2000 年后日本人口就开始走下坡路，目前总人口不到 1.2 亿，比巅峰时期少了近 1000 万。而且减少的趋势还在继续，预计到 2050 年只剩 1.05 亿，到 2100 年更是会降到 7600 万。
再加上日本的城镇化率已经达到 93%，房价根本没法靠人口增长来拉动。更关键的是老龄化特别严重，目前 65 岁以上老人占了总人口约 30%，这些老人大多扎堆在中小城市，年轻人却都选择离开。
年轻人去哪了？全扎进了东京等大城市。
从 90 年代到现在，东京人口不但没减少，反倒从 3200 万涨到了 3700 万。虽说大城市房价高，但只有这儿才有好工作，才有符合年轻人需求的生活和娱乐。反观日本的中小城市，老人扎堆，能找的工作基本都是服务业，工资低不说，连像样的休闲娱乐都没有。日本北方有些小城市更夸张，基建都失修了，野熊都跑到城里出没。
人口稠密的日本居然遍地能撞见野熊，如果不了解日本的话肯定是想不到的。
可能有人会说，反正中小城市房价低，大城市贵，那我在小城市买套房，等老了回去住不行吗？
可问题是，跟中国不一样的是，日本房子持有成本是很高的。日本的房子可不是买完就完事了，每年要交物业费、房产税，还有房屋维修费，持有成本一点都不低。
就拿日本小城市里一套 90 平带小院的普通一户建来说，每年光房产税就要 5~7.5 万日元，折人民币大概 2085~3128 元；再加上物业费和房屋维修费，一年要 13.2~19.8 万日元，差不多 5500~8300 元人民币；杂七杂八的费用加起来，就算你一年到头不住，这套 90 平的房子每年也得掏 1.5~2 万元人民币。
你想想，人在大城市上班，老家小城市的房子一年住不了几回，想租又租不出去 —— 毕竟年轻人都去大城市了，每年还得往里贴钱，换你你还愿意留着这套房吗？恐怕宁愿低价甩，甚至 0 元送出去都愿意吧。
其实日本也试过把人口往中小城市疏解，比如政府要求工厂搬去小城市，在当地大搞基建，还增设了不少公务员岗位。靠着工作稳定、房价低的吸引力，七八十到九十年代，不少年轻人都扎堆去中小城市发展。
可 90 年代泡沫破灭后，企业又都迁回了大城市，小城市扛不住财政压力，纷纷给公务员降薪。而且日本还有个特别的地方，就是不用担心“35岁危机”，不管是企业还是政府的正式员工，都特别稳定，日本人讲究职业忠诚度，很多人一份工作能干到退休。从这点上来看，公务员“稳定”的优势在日本是不存在的。
曾经繁荣的中小城市又慢慢衰落下去，当年去小城市打拼的年轻人渐渐成了留守老人，他们的后代长大后，还是得回到大城市讨生活。
那咱们国家未来，会不会也复现日本的情况？目前中国的城镇化率已经达到 69%，14 亿人口里 9.5 亿住在城里，农村剩下的基本只有老人和儿童。
再过 20 年，等农村这一辈老人离世，咱们的城镇化率估计也会到 90% 左右。而且咱们 2022 年就开启了人口负增长，二三十年后预计总人口降到 11 亿左右，城市房价也没那么多人口来推高了。
与此同时，咱们也在往大城市集中，2015 年之后各省都在推进强省会，把普通地级市的资源往大城市倾斜。国家从 2021 年后批复了 21 个都市圈，未来 75% 的城镇人口，都会集中在大概 30 个都市圈内。
现在咱们有 300 多个地级市、300 多个县级市、两千多个县城、两万多个镇，未来可能就剩下 30 个核心都市圈，加上周边的若干卫星城了。
目前国内还没有房产税，物业费也不高，很多人甚至都不交物业费，房屋维修大多也由政府买单，大家对房子的持有成本没什么实感。
但房产税早晚都会落地，再过十几二十年，现在的大批住宅尤其中高层老化之后，维修成本会高得离谱，不修还极容易出安全事故。那时候人口早就往大城市聚集了，中小城市和县城财政压力大，维护费用肯定得个人承担至少一部分。
真到那一步，持有一套房子每年要掏上万块，租又租不出去，卖也卖不掉，到时候有些房子真的会成为“负资产”。现在日本就有很多房子是负资产，就是要花钱才能把房子交给专业的资产处理公司，人家才会帮你处理掉。
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